こんばんは！とむです。
もう脱サラということでサラリーマンの特権であるローンを使って不動産投資いたしました！
結論から言うとサラリーマンは不動産投資を始めるべきです。
今回はサラリーマンが不動産投資を始めるべき7つの理由として実際に購入したとむの経験談を踏まえてお話ししていきます！
①老後の2000万問題
②銀行にお金を置いても0.001％
③ローリスクローリターンで堅実に資産形成
④不動産所得
⑤節税対策になる
⑥死亡保険やがん保険の代わりに使いながら資産構築
⑦自己資金10万円から始めることができる
不動産投資って素人ではできない、お金がないとできないと言う印象を持たれている方が多いと思います。
しかし、実際はサラリーマンの方で始められている方は大勢いるのです。
知っている人はすでにやっている。知らない人は損をしている。不動産投資は税金と同じで知っている人が得をします。
この知っている人。になるための情報をたっぷりと紹介いたします。
では早速一つ一つ見ていきましょう！
目次
①老後の2000万問題
まずはこちらをご覧ください。
老後の2000万問題と言う言葉を１度は聞いたことがあるのではないでしょうか？
老後の2000万問題とは簡単に言うと、、、
国が年金を用意できません。このままではまずいので2000万貯蓄してください。
その代わりに税制で優遇するから資産形成していってね。国だけではもう無理なんです。。。
と言うメッセージなのです。
国が推奨している資産形成としては積立NISAとiDecoです。この２つに関しては非課税で資産形成することができます。
こちらも１度は聞いたことがあるのではないでしょうか？
結論から言うと2000万資産を構築するためには、（27歳とむの場合）
→積立NISA＋iDecoで約月４.５万の積立が必要
→不動産の場合は月1万ほどの積立
※利回り状況などでこの金額は代わりますのであくまで参考です。
とむはこれを比較した際に不動産投資にメリットを感じて購入いたしました！
詳しくみていきましょう！
積立NISAで2000万円を貯めることはできるのか？
引用：金融庁積立NISA
非課税のメリットを最大限に用いて資産運用する場合、年間40万円・20年間の運用となります。
年間40万円を12ヶ月で割った場合、月の積立金額は33000円となります。
33000円を20年間積立した場合の資産額は以下の通りです。
33000✖︎20年＝796万円。
1％ 8,763,521円 ＋843,521円
3％ 10,833,966円 ＋2,913,966円
5％ 13,564,111円 ＋5,644,111円
3％だったとして1000万円近く資産形成することができました。
ただし、積立NISAのデメリットとしては元本保証ではなく元本割れのリスクもあると言うこと。
20年間積み立てた金額よりも少なくなる可能性があると言うことです。
とむの場合２７歳のため年金受給が約40年後となります。
20年間積立の月の金額が33000円。
20年積立を40年でやるという風に考えると半分の月16500円です。
積立NISAだけでは2000万は貯めることができないのでiDecoをみていきましょう！
iDecoで2000万円貯めるためには？
引用：iDeco公式サイト
とむが現在２７歳のため２７歳でシュミレーションしました。
積立NISAの3％で考えた場合、2000万までに1000万円届きませんでした。
iDecoで残りの1000万円を作る場合は月27000円の掛け金が必要です。
iDeco公式サイトより簡単にシュミレーションできますのでお試ししてみてください。
iDecoのデメリットとしては、積立年金のため途中で引き下ろすことができません。
これが一番のデメリットです。。。
2000万貯めるためには積立NISAとiDecoで月４.５万円積立
積立NISAとiDecoで2000万円を貯める方法を検証してみました。
国が積立NISAやiDecoの片方だけでなく、両方用意した理由はこういうことだったのですね。
2000万問題の対策をしてもらったとしても、実際にここまで毎月積立するのは難しい人が多いでしょう。。。
27歳とむの場合は月に４.５万円を毎月積立していかなければいけません。
ぶっちゃけサラリーマンの給料だけだとかなり厳しいところがありますね。。。
ただし、
積立NISAやiDecoは資産形成と同時に非課税のメリットも受けることができるので、何もやらないよりかはやった方がお得です。
では次に不動産投資のケースを見てみましょう！
不動産投資で2000万問題を考えると、、、
先程の2000万問題の一部をピックアップしました。
2000万問題を分解すると月でいうと5万円足りません。
この5万円を不動産投資で作ろうとした場合、5万円以上の家賃収入があれば達成できます。
実際のとむの購入例でみてみましょう！
品川区、西大井の徒歩5分、１K、鉄骨造、オートロック、バストイレ別、室内洗濯機、エアコン、20〜25㎡の物件
この条件を入れた場合の家賃相場は１Kで９.7万円です。
次に、この条件でホームズで一番古い物件を検索して結果がこちらです。人気のエリアすぎて１件しか空き物件が出てきませんでした。
これでは参考にならないため、品川地区で広げて検索してみました。
その中で一番古い物件が築48年のこちらです。
場所や条件によってもちろんこの賃料は変わってきますが、
ここで言いたかったことはこれくらいの相場感の不動産を持っていれば
仮に賃料が下がったとしても老後の2000万問題（月5万円）には対応できると言うことです。
さらに、なぜ不動産投資が良いかと言うと月々の支出少なく資産形成できるのです！
積立Nisa＋iDecoで2000万問題を解決しようとした場合月に４.５万の積立が必要です。
不動産投資の場合は月々〜5000円、多くて1万円ほどで対策ができるのです。
家賃収入ー（ローン＋管理費など）＝〜5000、1万円
ローンの返済を家賃収入でまかなえるので、それが払い終わった後は毎月その家賃収入を手に取ることができます。
老後の2000万問題対策にうってつけということです。
毎月４.５万の積立をするか、月1万円ほどで済ませるかどちらが良いかと考えた時に、とむは後者でした。
そのため不動産投資を選んだのです！
ちなみにですがここの持ち出しも嫌だったのでとむの場合は海外積立を合わせて運用しています。
手堅く実物資産を持ちながら、海外積立の高利回りでカバーしていく形です。
この海外積立ですが、とある国で行えば積立金額は国の法律によって保証されているところがあります。
資産を守りながらも運用できる最強の海外積立です。
海外の口座開設など時間がかかりますので、全て完了したら記事をアップいたしますね！
②銀行にお金を置いても0.001％
引用：マネーピック金利早見表
結論から言うと銀行にお金を置いていてもお金は増えません。
銀行にお金を置いておくくらいであれば、積立NISAやiDecoでお金を運用するのが賢明です。
銀行においておくお金は何かあった時にすぐ対応できる分さえ置いておければOKです。
では実際どれくらい貯金を置いておき、どれだけ投資に回せば良いかをみてみましょう！
貯金と投資の割合は年齢によって変わる
貯金と投資の割合ですがいろいろな見解があります。その中で一番多いのが年齢で貯蓄と投資の割合を考えると言うものです。
- 30歳の場合：投資70%・貯金30%
- 40歳の場合：投資60%・貯金40%
- 50歳の場合：投資50%・貯金50%
- 60歳の場合：投資40%・貯金60%
若いほど投資の割合を大きく取り、年齢が上がるとともに投資の割合を下げると言うものです。
投資にはお金を増やすチャンスがありますが、元本保証ではありません。
若い頃であればお金を稼ぐことができますが、年齢が上がるとともに収入は減ってきます。
収入が減ってくる時に投資でお金を減らすリスクを下げるために年齢が上がるとともに投資の割合を下げるのです。
さらに細かくいうのであれば投資も1つのことだけに投資をするのは望ましくありません。
投資をする際は分散投資が鉄則!!
理由は1つがダメになっても、他の部分で＋の恩恵を受けるためです。
5つの投資先の1つがダメになっても4つはプラスです。
これが1つだけでその1つがダメになったらリスクは避けられません。
とむの場合は不動産投資、海外投資をメインで行っています。理由は利回りが良いからです。
これからは国内株式投資なども増やしていき分散して資産を構築していきます。
さらに余剰資金があれば積立NISAやiDecoにも回していく予定です！
③ローリスクローリターンで堅実に資産形成
ローリスク・ローリターンとは、投下した資金の元本が還ってこなくなる可能性・毀損される可能性が低いが、そのかわり見返りも低いこと。
預貯金とかでいうのであれば、超低リスク超低リターンというようにです。
不動産投資がローリスクローリターンと言われている理由は
１、価格変動のリスクが少ない
２、家賃収入は外的要因と直結しにくい
この2つがメインです。
不動産投資は価格変動のリスクが少ない
資料：国土交通省 2019年9月21日時点
こちらの図をみていただいたらわかるように平成7年から不動産の価値というものはほぼ一定で推移しています。
強いていうならば右上がりですね。理由は東京の一極集中で入居者が増えていき賃料が少しづつ上がっているのです。
以下新聞記事です。
こういった状況のため首都圏の賃料は右肩がりで少しづつ上がっています。
資料：東京カンテイ株式会社
ただし、とむとしては上がったらラッキーくらいで考えています。
上がらなくても問題がないのでです。
ちなみに、
平成3年が高い理由はバブルの影響です。
平成２年３月に総量規制と言われる土地関連融資の抑制が行われ、急激な融資の貸し渋りがおきました。
その結果不動産は売れなくなり価値が下がったというものです。
現在はというと、
現在はというと超低金利状態です。
自宅の購入用に使われるフラット35では2019年9月に過去最低金利の1.11%を記録しました。
それに伴い不動産投資用のローンの金利も下がってきており不動産投資を始める人が多くなってきています。
よっぽどダメな不動産を買わない限りは大ゴケすることはありません。
注意ポイントとしては、不動産業者の中には恐ろしい手法や見せ方で販売する人たちがいるのも事実です。
この点に関しては、購入前のチェックリストを作成しました！
家賃収入は外的要因と結びつきにくい
不動産がローリスクである理由は家賃収入という収益の特異性です。
販売業であれば外的要因はかなり受けます。雨が降れば客数が下がるし、コロナウイルスのせいで売上が３月は昨年に対して65％ほどです。
この時家賃収入も同様に下がりますでしょうか？
答えはNOです。
入居者がいれば安定的に家賃収入が生まれます。
商業であれば景気の動向の影響を受けますが、家賃に関しては外的要因の影響を受け難いポジションにあるのです。
資料：「東京圏の賃貸マンション平均家賃推移」住宅新報2016年（平成28年）11月15日号特集
こちらの資料をみていただいたらわかるように賃料は安定しています。
ちなみにですがリーマンショック（2009年）では株価が大暴落しました。しかし家賃は安定しています。
不動産がローリスクローリターンと言われる所以は
１、価格変動のリスクが少ない
２、家賃収入は外的要因と直結しにくい
ということなのです。
④不動産所得
不動産所得のメリットはなんといっても家賃収入という不労所得です！
自分が働いておらずとも不動産を所有することで収益をあげることができます。
注意点としては、ワンルーム投資で稼ごう！というのはほぼ無理です。
え？ではなぜ不動産投資を始めることにメリットがあるの？となりそうなので
もう一度サラリーマンが不動産投資を始めるべき7つの理由を振り返りますね！
①老後の2000万問題
②銀行にお金を置いても0.001％
③ローリスクローリターンで堅実に資産形成
④不動産所得
⑤節税対策になる
⑥死亡保険やがん保険の代わりに使いながら資産構築
⑦自己資金10万円から始めることができる
①〜③でお話ししたことは、老後の2000万問題これを対処するためにはどうするか？ということでした。
国が用意している積立NISAやiDecoもかなり優秀ですが2000万貯めるためには
27歳とむの場合月４.5万円の積立が必要です。
不動産の場合は月〜5000や1万ほどの積立で老後の2000万問題に対応できるのです。
株式などは値動きがかなり激しいけれども、不動産、さらにいうのであれば家賃というところを見ればかなり安定した推移なのです。
今回とむが購入した新築区分マンションの場合利回りは3.92です。
長期的に考えた時に安定して資産を構築したいとなった時にメリットが大きいと感じました。
さらに不動産投資ではサブリースという家賃保証の仕組みもあります。
空室のリスクが出てきた時にはサブリースに切り替えることができる会社もあります。
とむはそこの切り替えができる会社を探し、物件を精査して購入した次第です。
サラリーマンが不動産投資をするメリットはまだまだあります！
次は節税について見ていきましょう！
⑤節税対策になる
不動産所得のメリットは節税になるということです。
会社からもらっている給料以外に収入がある場合確定申告の必要があります。
この確定申告でサラリーマンが不動産所得を持っている場合かなりメリットがあるのです。
青色申告特別控除を受けることができるなど、税制面でいろいろと有利に運べます。
青色申告ともう一つ白色申告というものがあります。こちらは簡単なのですが青色申告に比べて所得控除額が少ないです。
青色申告の方が控除額が大きくなるのでその分節税対策になります。実際にどのようなものがあるのかチェックしていきましょう！
青色申告特別控除
青色申告をすることで課税所得から65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
これだけでも青色申告をする価値はかなりあります！
不動産所得で経費にできるものは？
青色申告にすることで、不動産所得の経費にできる科目も増えます！これが白色にはないメリットです。
修繕費や減価償却費、人件費も計上できます。
ちなみに白色でもできるのですが、不動産の勉強代ということで本の購入や勉強会の参加、大家さんから話を聞くための食事代など、不動産投資に関係するものも経費として計上できてしまいます。
税理士さんよっても見解は変わりますが、不動産投資の勉強会に行くためのスーツを購入ということで経費にすることもできます。
不動産投資をする上で（ビジネスする上で）必要なものなのか？この点がポイントです。
減価償却費
建物は耐用年数に応じて、毎年減価償却費として経費に入れることができます。
不動産投資の場合ここがかなりの旨みになってきます！
例えば今回とむが購入した物件の場合、鉄骨造り（RC）のため対応年数が47年です。
物件価格が2840万円（土地代が1400万円）のため、建物部分の1440万円を47年間で減価償却します。
細かい計算や設備費の計算も入れないといけないですが、ざっくり計算すると
1440➗47＝30.６万円を毎年経費として計上できるのです。
その他経費にできるもの
■赤字の繰り越し
青色申告のメリットとして赤字を繰り越すことができます。
不動産所得が赤字になった3年以内であれば赤字分を繰り越しすることができて、黒字の年にその課税所得から赤字分を差し引いて繰越控除を受けることができるのです！
突発な修繕工事などで赤字になったとしても繰り越せるためかなり役に立ちますね。
■貸倒損失の計上
回収できない賃貸料が発生した場合に経費計上できます。
ただしこのリスクは絶対に避けるべきところです。
入居予定者には家賃支払い保証人を用意することや、保証会社に契約してもらうこともできますのでこのメリットはあまりないですね！
■損害保険料
火災保険料、地震保険料などを経費にすることができます。
■租税公課
土地や建物の固定資産税や不動産取得税、自動車税、印紙税などの租税公課を経費にすることができます。
■借入金利息
金融機関から借り入れた費用の利息は、必要経費にできます。ただし、元本は経費にはなりませんので注意です。
■管理費
仲介業者や物件管理会社などに支払う管理費も経費にすることができます。
サラリーマンの給与だけだと税金対策はほぼできない
サラリーマンの給料だけだと、会社が年末調整して確定申告までしてくれます。
それはメリットではあるのですが税制のメリットを受けることはできません。
給与所得以外に不動産所得があれば総合課税として計算できるので、税制上のメリットを受けることができます。
サラリーマンの場合税金は自動的に支払われます。
ただし、不動産を所有している場合そこにかかる経費（計上できるもの）は計算されていません。
この経費（計上できるもの）を給与所得から引いて、実際の税金を計算しなおします。
そこで払い過ぎた分が還付金として返ってくるわけなのです。
⑥死亡保険やがん保険の代わりに使いながら資産構築
不動産投資には死亡保険やがん保険、さらには重度の生活習慣病にかかったときに残りの返済額を全額保証してくれる仕組みがあります。
その名は団体信用生命保険です。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険（団信）とは、ローンの返済中に万が一のことがあった時に、保険金により残りのローンが返済される保障制度のことです。
万が一、死亡した場合は残りのローンは全額保険会社が負担してくれて、家賃収入のはいる不動産のみが相続されます。
そのため、子供の数だけ不動産投資をしている人もいます。
保険会社の死亡保険に入って１度だけお金をもらうよりも、
不動産投資として月々の家賃収入で支え続ける方がメリットが大きいという考えですね。
実際にとむが加入しているプランはオリックス銀行で、ガン・生活習慣病のプランを付与金利0.1%乗せのプランです。
不謹慎ですが早期のガン発見で取り除いて健康状態で、ローンなしになれば最高と思っています。
死亡補償金
こちらはローンに金利を上乗せせずともついているプランです。
先述したとおり、契約者が死亡した場合のローンの全額が保証され、家賃収入のはいる不動産のみが相続されます。
がん診断保険金
医者にがんと診断が確定された場合にローンが全額保障されるという内容です。
とむはこの保証を付けれることにかなりメリットを感じています。
ちなみにこの保証がはじまったのはH29年からなので良いタイミングで不動産投資を始めることができました。
資料：がん研究振興財団「がんの統計2015 年版」
ガンは男女ともに2人に1人はかかる病気です。
死亡の原因の3人に1人はガンで亡くなっています。
また昭和56年から死亡の原因はガンであり年々ガンによる死亡者数は増えていっているのです。
資料：厚生労働省「平成27年人口動態統計」
将来に対するリスクを不動産投資で資産を構築していきながら避けることもできるのです。
生活習慣病長期入院時保障保険金
１０種類の生活習慣病になった場合にもローンの残り返済額が保障されます。
- 糖尿病（とうにょうびょう）
- 高血圧性疾患（こうけつあつせいしっかん）
- 腎疾患（じんしっかん）
- 肝疾患（かんしっかん）
- 慢性肺炎（まんせいすいえん）
- 脳血管疾患（のうけっかんしっかん）
- 心疾患（しんしっかん）
- 大動脈瘤および解離（だいどうみゃくりゅう および かいり）
- 上皮内新生物（じょうひないしんせいぶつ）
- 皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がん
そのほかの補償金について
その他にも
高度障害補償金、リビング・ニーズ特約保険金、初回入院給付金、継続入金給付金などがあります。
⑦自己資金10万円から始めることができる
不動産投資はお金がないとできないと思われる方が多いと思います。
実際は頭金10万円から始めることができるのです。
ポイントとしては30代までにスタートすることがオススメ！
資料：LIFULL HOME’Sリサーチ
実際のところは40、50代から始められる人の方が多いのですが、早く始めた方が圧倒的にローリスクで始めれます！
若いうちから不動産投資を始めることで、定年退職後に始めるよりもリスクが小さくなりますし頭金も少なくてすみます。
ある程度年齢が高くなってからの場合、定年退職時に残債が多く残ることになります。
若い時より頭金を多く入れる、繰り上げ返済を多くする、残債を一括返済するといったリスクが出てきて、
定年退職後にプラス収入を生み出せないこともあります。
若いうちであれば時間もあるため自己負担が少なく始めることができ、リタイヤする時にはローンも完済した状態にできるため
定年退職後から家賃収入を手に入れることができる、老後の安定した状態を作ることができるというわけです。
時は金なり。
と言う言葉がありますが、不動産投資はまさにそれで早めに始めておいた方が有利ですね！
まとめ
サラリーマンが不動産投資を始めるべき7つの理由を解説いたしました。
①老後の2000万問題
②銀行にお金を置いても0.001％
③ローリスクローリターンで堅実に資産形成
④不動産所得
⑤節税対策になる
⑥死亡保険やがん保険の代わりに使いながら資産構築
⑦自己資金10万円から始めることができる
いかがでしたでしょうか？
サラリーマンが始める不動産投資は、老後の２０００万問題対策をしつつ税金対策や保険対策もできる投資なのです。
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不動産投資を検討されている方は、とむが購入時に気をつけたポイントをチェックリストで作成しましたのでぜひご活用くださいませ♪
とむが同時並行で始めた不動産投資と相性の良い海外積立についてはこちらから
※4月16日以降に解放いたします。海外口座など開設中で時間がかかるため、完了したら記事公開しますね！
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